【中国观察北京时间2026年06月18日讯】中国房地产历经过去20年的高速扩张，成为支撑经济的火车头，但近年因政策、人口老化与经济放缓，步入泡沫破裂的衰退期。过去房地产商扮演了地方政府“包税人”的角色，如今面临的是严重的债务危机。
在过去20年的中国房地产黄金时代，地方政府将土地出让给房地产开发商，开发商一次性向地方政府缴纳几十亿、甚至上百亿元的土地出让金，也就是所谓的“包税人”。房地产商通过这种模式，为地方政府提供了庞大的“准财政支持”。
拿地之后，开发商组织工程建设、包装行销，最后把房子卖给普通市民。居民买房所支付的款项中，实际上包含了开发商帮政府代收的巨额成本。
美国加州大学安德森预测中心学者俞伟雄：“过去这20年因为房地产很好，然后房地产的所有权是掌握在地方政府手上，所以地方政府就趁着这个房地产好，拍卖这个土地给房地产的开发商，然后藉由这个方式来赚钱，赚了很多的钱，就是提供了这个地方政府的财政收入。现在当然因为整个房地产的泡沫破灭了，那就没有这样的一个收入来源了。”
分析指出，中国房地产企业从当年的“风光无限”走到如今的“集体暴雷”与破产危机，表面上是资金链断裂，但深层原因是一场由政策硬着陆、高杠杆模式崩溃、以及人口与经济结构发生根本性转变的系统性危机。
俞伟雄：“投资房地产的供给远远超过需求，在这个过程当中造成了一个很扭曲的现象，也就是大家其实也了解需求没有这么多，就变成只是一个单纯的投资标的，而不是未来要买来住的。所以就导致了一个过度投资，然后过度举债，这个情况其实延续了好几年了，从2010年上半年开始就开始了，然后一直到2022年，最后这个泡沫实在太大了，就最后撑不下去就破灭了。”
学者认为，中国房地产龙头的集体危机，本质上是一场高杠杆金融游戏的破灭。
台湾南华大学国际事务与企业学系专任教授孙国祥：“过去二十年，房企高度依赖高负债，高周转预售制的模式，用极少可自用的资金，透过不断的借新债，卖期房来疯狂扩张，这套模式极度依赖房价永远会涨的预期，与源源不绝的金融信贷，一旦环境生变，就难以为继了。”
学者指出，引爆这场危机的直接导火线，就是官方在2020年推出的三道红线去杠杆政策。
孙国祥：“房企透过高杠杆向银行借贷。在土地拍卖时，一次性将该土地未来数十年的地租打包，预付给了地方政府。随后，房企将这些高昂的土地成本、融资利息以及各类的房地产税费全部转嫁到高房价之中。在房市繁荣时，房企赚取暴利，并为政府源源不绝的提供财政资金。然而一旦政策收缩或市场预期逆转，这套金融游戏玩不下去时，房企便得独自承担债务爆雷跟破产的最终风险。”
一旦市场转入下行周期，居民不再愿意高价接盘，房企这个“包税人”的资金链断裂，无法再向政府支付高额的“预付款”买地，导致地方政府没有土地收入来源。于是房企暴雷、烂尾楼频传，地方政府的债务压力和财政危机也会同时爆发。
俞伟雄：“中国经济的确是一个很奇特的所谓国家资本主义的一个经济，最大的弊端，就是很多的企业虽然表面上是所谓的民营企业，或者是官民合营的企业，因为这个企业的老板可能是政府派的，然后他就是只要短期有一个业绩，他也不管长期投资报酬有没有回收，或者是这个投资也是符合政府追求经济成长率的一个政策，但是也不会管到这个投资会不会有赚钱，如果没有赚钱的话，反正就是政府会来最后来支撑，所以造成一个很扭曲的现象。”
外界关注，中国房地产行业未来几年可能呈现什么样的发展趋势？
孙国祥：“ 未来几年的中国房地产将全面进入L型的磨底与总量缩量的转型期。随着人口红利消退跟城镇化见顶，市场以告别高增长的幻想，新房销售将常态化萎缩，二手房主导的存量时代成为主流。换言之， 行业格局跟商业模式也面临彻底的重塑，传统民营房企高负债高周转的开发模式走到尽头。”
中国房地产企业从“座上宾”到“被接管”，表面上是单一产业的兴衰，实质上宣告了中国过去依靠“中央默许、地方卖地、民企冲锋、银行买单”的机会主义经济治理模式的彻底终结。市场无法建立一个透明、法治、且可预期的现代经济治理体系，至今仍是中国面临的最大挑战。
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