【中国观察北京时间2025年11月24日讯】瑞银高管突然改变过去对中国楼市的乐观立场，在最新报告中预测，中国住房价格将继续下跌，且一线城市二手房在未来两年累计降幅可达15%以上。主要理由是，二手房目前的租金回报率远低于买房的按揭利率，而且未来这个差距还会继续扩大。
瑞银集团中国房地产研究主管John Lam在他最新发布的研究报告中称，已持续四年低迷的中国房地产的下行周期还“远未结束”，预计中国住房的价格在未来两年仍将继续下跌。
Lam的报告表示，如果北京当局不推出重大刺激政策，那麽中国一线城市的二手房价格在2026年还将再下跌10%左右，到2027年将至少再跌约5%。
这份报告做出上述判断的主要依据是，中国住房的租售比相当糟糕。
正常情况下，在当房贷的按揭利率与当地的房屋租金回报率很接近的情况下，该地区的房价才会比较稳定。但是官方公布的统计数据显示，今年10月份，中国一线城市住房的平均租金回报率只有1.81%，而银行房贷平均的按揭利率为3.07%。这意味着，会有更多居民选择租房而不是买房。
报告表示，因为租金“不受政府干预”，因此能够比较真实地反映出一个地区房地产供需的动态。在平均住房租金回报率远低于银行房贷的按揭利率的情况下，房市的价格将会继续下跌。
此外，在过去10年间，中国的房价跌幅很大，这从根本上改变了人们对房价的预期，因此预计会有更多潜在购房者会继续观望。
官方统计数据显示，目前，中国所有城市当中，只有香港的房价基本稳住了，而香港是中国唯一一个租金回报率高于房贷利率的特区。而在2022年至2025年期间，中国大陆的房租每年同比都在大幅下降，其降幅分别是3%；2%；6%；4%。
Lam的报告进一步预测，今后的租金数据还会继续下跌，预计年均跌幅在3%左右。对此，报告给出的理由包括以下三方面：
其一，中国的保障房数量正在上升，从2021年至2025年新增的保障房供给可覆盖13-16%的租房家庭，这意味着有15%的私人租房需求被消灭了。
其二，现在二手房挂牌量创下了历史新高，全国同比增速10%，一线城市同比增速1.7%。在这样的情况下，会有更多房东边租边卖，从而导致租赁市场的房屋供应量继续增加。
其三，目前中国各线城市的住房空置率都很高（一线/二线/三线/卫星城的空置率分别为4%；11.6%；19.9%；22%），必然对后续房价走势造成影响。
最后，Lam的报告根据瑞银建立的模型作出一个推断：即使2026年中国的利率再降40bp，只要房屋租金不涨，房价仍需下跌约38%，才能让买房与租房的月度现金流持平。
值得注意的是，目前全球大型投资银行普遍对中国楼市的前景预期不乐观。例如，惠誉评级今年10月的报告就明确表示，中国的房地产情况可能在2026年进一步恶化，在行业企稳前，新房销售面积可能比当前水平再下降15%。
财经类公众号“谭谈投研”本月20日发文评论说，外资对房地产的报告都非常注重住房的“租售比”，而这恰恰是中国房地产“最大的雷”，因为任何逻辑在租售比面前都显得非常苍白。
文章表示，其实除了租售比之外，至少还有两个大的利空瑞银的报告没有提及：第一是人口结构的变化。未来数年中国的人口总数会越来越少，这是另一把“直插房地产的利剑”；第二是低线城市的房地产现状，比一线城市更加严峻，“一线城市等十几年或者几十年，房价还能重回巅峰，但是三线城市的房价恐怕永远回不去了。”