【中国观察北京时间2025年12月02日讯】美国高房价与房贷，让年轻人几乎喘不过气。川普近日提出“50年房贷”构想。这个做法可行性有多大？本台记者凯瑞·邓斯特，专访美国银率金融公司住房分析师奥斯特罗夫斯基，来听他的见解。
记者凯瑞·邓斯特：“欢迎您。咱们先从‘50年期房贷’这个概念开始。以前没有过这种贷款，最长的是30年，那么50年房贷可能实现吗？为什么？现在是怎什么情况？”
美国银率金融公司住房分析师杰夫·奥斯特罗夫斯基：“早上好。您说得没错，最长的一直是30年贷款。这些年，也有人讨论过40年贷款。但川普的住房高级官员比尔·普鲁特，提出了50年贷款。不过，目前还没有具体细节来解释为什么。他们的想法是，延长还款期限，可能会让月供变少一些，让更多买家有贷款资格。但具体细节并不完善。我算了一下，假设贷款40万美元，50年的贷款利率，比30年的高出大约0.75个百分点，而贷款人每月实际只能省下约56美元。问题来了，只为了每个月省下10杯拿铁的钱，你真的愿意接受更高的利率和更长的还款期吗？所以这的确是个有趣的主意，但能不能有效解决住房危机，我想还很难说。”
记者凯瑞·邓斯特：“很有意思。好的，我们继续说说房贷，‘房屋转贷’，这并不新鲜，有些房贷本来就允许这么做。不过川普政府在这方面，有什么新主张呢？”
杰夫·奥斯特罗夫斯基：“是的，这位官员比尔·普鲁特也建议，让更多房贷可以转让或承接。目前只有退伍军人可以转让房贷，而大多数美国消费者，申请的其它类型房贷还不行。这一定会影响到‘房贷锁定效应’。基本上，在疫情期间申请了3%低利率贷款的人，都不会搬家。因为他们不想把3%的贷款，升高成6.5%。我不认为以前签的房贷，能改成可以转让的，即使更多房贷可以转让或承接，也只能在未来的某个时候实现。所以它不能真正解决，美国住房市场目前面临的最大问题。因为很多人拒绝搬家，不想放弃超低的房贷利率。”
记者凯瑞·邓斯特：“那么川普政府这么重视，让买不了房的人买上房子，还有什么原因呢？”
杰夫·奥斯特罗夫斯基：“没错。住房自有率和住房负担能力危机，是个大问题，尤其对美国年轻人来说。首次购房者的平均年龄一直在上升。根据‘全美房地产经纪人协会’的数据，现在已经提高到40岁。要知道，上一代买房，30岁出头、甚至20多岁就买了。所以，住房负担能力确实是个痛点。人们抱怨鸡蛋和汽油价格太高，但是住房开销比这要贵得多。所以对大多数美国人来说，住房支出占了很大的预算。”
记者凯瑞·邓斯特：“但美国房地产市场真正的问题，是供应量短缺。房产经济学家普遍认为，美国住房市场供应不足，有几百万套房屋缺口。”