今冬“两个美国房市”：豪宅vs自住房

【中国观察北京时间2025年12月04日讯】为什么今年冬天会看见“两个美国房市”？同一个美国，两种完全不同的房市体感：一边是高端市场、温暖州、现金买家，价格几乎不理高利率；另一边是成交量遇冷、买卖双方僵持、普通自住房买气保守。

冬季是美国房市的传统淡季，真正的“差异”与“转折”在冬天最明显，尤其是今年。

造成“两个房市”的关键力量，一边是高所得族群、国际资金、有税务迁徙目的；一边是高利率、低库存、被锁利率的屋主不想卖。

第一个房市的区域所呈现的样貌：高利率下的一般家庭，买不下手、也卖不出去。买家担心每月房贷负担暴增，旧屋主则被2%～3%的旧利率“锁住”不想搬。

冬天的季节性加上心理因素，北方城市天气冷、看房少、挂牌时间拉长。另外，家庭型买家：等春假、暑假再搬家，冬天普遍偏向观望心态。

学区房的冬季样貌依然硬，但买家的议价空间略增强。一般家长会关注明年开学前，能不能交屋、完成入学时程。

所以，第一个房市的买家心态基本上是更在意“每月现金流”，对于高利息的月供有压力，并且对未来利率会不会降，充满不确定感。

其实第一个房市涵盖几种类型。

第一种类型就是当地冬季酷寒、靠贷款的中产家庭很多，都是“被高利率冻住”的典型。这里包含波士顿大都会学区郊区、纽约州和新泽西州通勤学区城镇、芝加哥都会区好学区地带。

首先，这些地方的冬天都很寒冷，容易下大雪，市场动能明显转弱。加上波士顿学区或郊区，很多屋主手上是3%左右的旧利率，不愿卖、也不敢升级换屋。

在纽约州和新泽西州的学区，购屋族群多是专业人士，例如很多华人家长对“月供＋学费＋补习”整体压力很有感。虽然学区撑住价格，但成交量明显冷清不少。至于芝加哥，房价相对东西岸温和，但当地收入也没那么高，高利率仍然大大压缩购买力。

第二种类型是美西沿海大都会圈中的“非顶级”自住区，包含旧金山湾区：非金字塔顶的以自住为主的城市、洛杉矶与橙县的中产自住房区、西雅图都会区的通勤城郊。

在旧金山湾区，像是南湾的圣荷西（San Jose）、圣塔克拉拉（Santa Clara）、苗必达（Milpitas）；东湾的菲利蒙（Fremont）一般社区、联合市（Union City）、都柏林（Dublin）、普莱森顿（Pleasanton）部分社区。

这些地方很多买家是高科技业、一般白领，需要贷款70%～80%。冬季成交量低、屋主挂牌时间拉长，价格不一定大跌，但市场很“黏”。

在南加州，洛杉矶郊区的西圣费南多谷（West San Fernando Valley）、帕萨迪纳（Pasadena）以外一些社区；还有橙县的尔湾（Irvine）外围一些较旧社区、塔斯廷（Tustin）、森林湖（Lake Forest）、米逊维耶荷（Mission Viejo）等，都属于第一个房市的类型。

第三种类型是内陆大都会圈的“普通好区”自住房，这里包含价格不像沿海那么夸张，但当地薪资也没那么高，一样被高利率给压制。例如，丹佛和盐湖城等山区城市郊区、明尼阿波利斯和底特律等北方都会圈郊区。

第四种类型是南部与阳光带中“没有被外州资金炒高”的家庭型市场，这个类型的地区，有不少是“很普通、靠当地收入”的区域，像是德州休士顿外围、达拉斯周边；或是佛州奥兰多（Orlando）外围一些非短租的社区、坦帕（Tampa）周边没有海景的普通郊区。

以上就是第一个房市的概况与区域，其实就是“靠薪水付房贷、以自住为主、冬天更害怕高利率的一般家庭市场”。

接下来第二个房市的区域是以豪宅市场为主，特点是以现金或低杠杆交易，不怕高利率。这些人追求的是税务优势、生活方式、资产配置，而不是自住为主。

这时候是温暖州与税务友善州的冬季红利，因此佛罗里达州、德州等地的度假区、豪宅区，冬季反而是“旺季”。

北方高税州的富有居民，有前往南方低税州买房的迁徙效应，但不一定是作为主要住宅，而是度假屋、短租投资物件。相反，除了温暖地带受到欢迎，滑雪区作为冬季度假胜地，也是另一个季节性热门选择。

而且，今年还有一个特殊的背景，因为新上任的纽约市长佐兰・马姆达尼（Zohran Mamdani）是一位社会主义者。他强调降低生活成本、主张扩大福利，所以可以预期的高税收即将到来。

这让有些房地产专家开始放话：将引爆一场“马姆达尼效应（Mamdani Effect）”！让一批有钱人逃往迈阿密，或佛州其它地区，又或者是康乃狄克州的格林威治（Greenwich）。

尽管，我们知道迈阿密的中位数房价有所下降，但超豪华住宅的价格却在上涨。根据Redfin的数据显示，截至9月份，迈阿密的中位数房价年减约4%，而迈阿密的豪华住宅价格，则上涨了8.4%。这种动态反映了更广泛的消费模式，即富裕的美国人增加支出，而其他人则减少支出。

据“商业内幕”的报导，一位迈阿密的豪宅经纪迪娜・戈尔登泰尔（Dina Goldentayer）表示，她的客户开始担忧“马姆达尼效应已经反映在价格中了”。不过，戈尔登泰尔也表示，还没有一位从纽约搬到迈阿密的客户说，他们是因为马姆达尼而搬家的，但她说迈阿密人相信“选举结果将使纽约人涌入市场”。

事实上，南佛州一直是曼哈顿富豪的第二个家或避风港，但这次的“马姆达尼效应”是否再次推动富豪买房，还有待时间的验证。

所以，第二个房市的买家，在意的关键不是“可负担能力（Affordability）”，而是“生活质量与税务策略”，而且会把冬季看成“布局下一轮景气”的时间点。

接着也来看看哪些地区属于第二个房市：一、首先第一个一定是南佛罗里达的现金豪宅带，这个包含迈阿密海滩、布里克尔（Brickell）、阳光岛海滩（Sunny Isles Beach）、棕榈滩（Palm Beach）、罗德岱堡（Fort Lauderdale）等地。

从买家的超高现金比例，就可以看出第二个房市特性：2024年南佛州全体房市现金成交占比接近4成，其中罗德岱堡约38.9%、迈阿密约38.1%。不仅如此，2024年南佛州67%的外国豪宅买家是全现金，远高于全美平均。

而且，高净值人口持续移入，2020年到2025年，迈阿密、棕榈滩的房价累积涨幅，在全美豪宅市场里名列前茅，例如棕榈滩约上涨117%、迈阿密约 84%。即便房价从“疯狂”降温成“稳健”，百万以上豪宅成交量，仍维持高档，可以见得现金买家对高利率几乎无感。

第二区域是德州豪宅三角：达拉斯、奥斯汀、休士顿的高端层。2024年达拉斯百万以上房屋成交量，比前一年增加约28%，但如果把百万以上的房子剔除，其它价位成交量几乎是零成长，这是很典型的“同一世界的两个平行线”。代表区有公园城市（Park Cities）和达拉斯北边郊区。

另外，还有奥斯汀科技新贵的湖景与山景豪宅圈、休士顿的橡树河（River Oaks）、纪念村（Memorial Villages）等老钱豪宅圈，但同一州内的一般自住房市场就明显平淡很多。

第三区域是亚利桑那州：斯科茨代尔（Scottsdale）和天堂谷（Paradise Valley）的沙漠豪宅。斯科茨代尔有高端高尔夫球社区、度假别墅，2025年初，百万以上成交量，比前一年同期大增57.7%，五百万以上超豪宅成交数，甚至暴增157%。天堂谷则是出现2,900万～3,300万美元等级的交易，刷新州纪录。

第四区域是南加州沿海：洛杉矶西侧，和橙县海岸的现金豪宅带。洛杉矶西侧的比佛利山庄（Beverly Hills）、贝莱尔（Bel Air）；海岸的马里布（Malibu）、太平洋帕利塞兹（Pacific Palisades）、圣莫尼卡（Santa Monica）等地。

可能有人疑问：2025年初的大火，没有吓跑这些买家吗？确实是有，在火灾初期，2025上半年马里布的成交量被腰斩，但之后有许多新业主选择接手被烧掉的空地、废墟，一块空地动辄要价上百万，甚至两百多万还是有人买。所以说，被吓跑的是“住在里面的旧屋主”，没有被吓到的是“拿现金接手的下一批买家”。

在橙县海岸纽波特（Newport）、拉古纳（Laguna）、纽波特海岸（Newport Coast）这一带被点名为全美超豪宅热门市场之一，豪宅中位挂牌价可达四百万以上，近年价格还持续创高。

第五个区域也是位在沙漠区，拉斯维加斯和亨德森（Henderson）。这个区域有高端高尔夫社区、山景豪宅区，挂牌中位价约两百万以上，实际挂牌常在三百万到到三千万之间。2024年约28%交易为全现金，明显高于许多其它内陆州。

虽然2025年拉斯维加斯市场有一点“库存上升、节奏放慢”，但在高价社区，现金与投资型买家仍是关键力量。

最后，提醒想要在冬季成交的买家，虽然有可能竞争较少，捡到便宜，但因为冬季挂牌量和成交量都比较少，尤其是12月到隔年2月，导致成交价参考太少，价格讯号容易失真。少数“便宜”成交，可能让你误以为某区全面转弱。

相反地，如果刚好有几笔高价成交（例如好学区的稀有物件），又可能让你高估某个市场的撑盘力道，想比较正确分析市场，最好要搭配“季节调整”与前后几季一起看，不然很容易误判形势！◇

（本文内容仅作资讯参考用。大纪元不提供投资、税务、法律、财务规划、房地产规划或其它个人理财的建议。具体投资事项，请咨询您的财经顾问。大纪元不承担任何投资责任。）